La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lorsqu’un bien se revend plus cher qu’il n’a été acheté. Ce gain est taxé, sauf exceptions, au moment même de la vente. En 2026, la plus-value immobilière est imposée à 36,2 % au total, avant abattements. L’impôt disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans.
Entre ces deux bornes, tout se joue sur le calcul. Les frais d’acquisition, les travaux, la durée de détention et le statut du vendeur peuvent diviser la facture par trois. Les honoraires payés par le vendeur réduisent aussi le prix de cession retenu. Notre guide sur qui paie les frais d’agence immobilière détaille ce point.
Faut-il attendre la 22e année pour vendre un appartement parisien ? La réponse est plus nuancée qu’il n’y paraît, et les chiffres surprennent souvent les propriétaires. Ce guide détaille la méthode officielle, les deux barèmes d’abattement, les exonérations et les erreurs fréquentes.
Il s’appuie sur deux simulations réelles, l’une dans le 13e arrondissement, l’autre dans le 5e. Chaque calcul a été vérifié selon les règles en vigueur en octobre 2026. Il distingue aussi l’impôt sur la plus-value de la simple taxe sur la plus-value que redoutent tant de vendeurs. Vous saurez, à la fin de votre lecture, estimer vous-même l’impôt dû sur votre propre vente.
Plus-value immobilière : tout comprendre en 3 minutes
La plus-value immobilière, également appelée plus-value de cession ou gain de cession immobilier, désigne un gain de revente. C’est la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. L’impôt correspondant est souvent appelé taxe sur la plus-value ou impôt sur la plus-value. Ces expressions renvoient toutes au même régime, prévu aux articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts.
| Élément | Règle en vigueur en 2026 |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % de la plus-value nette |
| Prélèvements sociaux | 17,2 %, inchangés par la hausse de CSG de 2026 |
| Taux global avant abattement | 36,2 % |
| Exonération d’impôt sur le revenu | après 22 ans de détention |
| Exonération de prélèvements sociaux | après 30 ans de détention |
| Forfait frais d’acquisition | 7,5 % du prix d’achat |
| Forfait travaux | 15 % du prix d’achat, après 5 ans de détention |
| Surtaxe | de 2 à 6 % au-delà de 50 000 euros de plus-value nette |
Le site officiel de l’administration récapitule ces règles. Sa fiche Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière a été vérifiée le 15 avril 2026.
Quelle est la définition fiscale de la plus-value immobilière ?
Fiscalement, la plus-value immobilière est l’écart entre un prix de cession corrigé et un prix d’acquisition corrigé. Les deux prix sont ajustés de frais précis avant tout calcul. Un appartement acheté 300 000 euros puis revendu 400 000 euros ne dégage donc pas forcément 100 000 euros imposables.
Cette approche protège le vendeur contre une taxation de la plus-value immobilière sur le simple prix affiché. Elle oblige aussi à documenter chaque dépense, car l’administration n’accepte que des montants justifiés ou des forfaits encadrés.
Quels biens sont concernés par l’impôt sur la plus-value ?
L’impôt sur la plus-value vise les appartements, maisons, terrains, parkings et parts de SCI détenus par des particuliers. Il s’applique à la vente, mais aussi aux échanges et aux apports en société. Les résidences secondaires et les biens locatifs sont les premiers concernés en 2026.
Les terrains à bâtir suivent quelques règles spécifiques de plus-value immobilière, notamment l’absence de surtaxe. Les biens professionnels relèvent d’un autre régime, celui des plus-values professionnelles.
Qui doit payer la plus-value immobilière ?
Le redevable de la plus-value immobilière est toujours le vendeur, mais son statut change profondément le calcul. Trois situations couvrent la grande majorité des ventes parisiennes.
- Particulier ou SCI à l’impôt sur le revenu : régime des particuliers, abattements pour durée de détention
- Loueur en meublé non professionnel : régime des particuliers, avec réintégration des amortissements depuis 2025
- SCI à l’impôt sur les sociétés : régime professionnel, sans abattement pour durée
Les particuliers et les SCI à l’impôt sur le revenu
Un particulier qui vend un bien autre que sa résidence principale paie la plus-value immobilière selon le régime des particuliers. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu suit le même régime, chaque associé étant taxé selon sa quote-part. Le taux de 36,2 % s’applique avant les abattements pour durée de détention.
Une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés bascule en revanche dans le régime professionnel. Sa plus-value de cession se calcule sur la valeur nette comptable du bien. Les amortissements pratiqués sont donc réintégrés, et aucun abattement pour durée ne s’applique.
Le cas particulier du loueur en meublé non professionnel
Depuis le 15 février 2025, le loueur en meublé non professionnel réintègre ses amortissements. Ils entrent désormais dans le calcul de sa plus-value immobilière. La loi de finances du 14 février 2025 a créé cette règle à l’article 150 VB du CGI. Le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits pendant la location.
Les résidences services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées échappent à cette réintégration. Pour un studio classique loué meublé à Paris, l’impact peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Notre article sur le statut de loueur meublé non professionnel détaille ce mécanisme.
Danger : un investisseur qui a beaucoup amorti son bien voit sa base imposable gonfler d’autant. Il doit intégrer ce coût dans sa stratégie de sortie, avant même de mettre en vente.
Le rôle du notaire dans la déclaration
Le notaire calcule, déclare et paie la plus-value immobilière pour le compte du vendeur, le jour de la vente. Il remplit le formulaire 2048-IMM et prélève l’impôt sur le prix versé. Le vendeur n’a donc rien à avancer, mais il doit fournir tous ses justificatifs à temps.
Le montant de la plus-value doit ensuite être reporté sur la déclaration de revenus, en case 3VZ. Il n’est pas taxé une seconde fois, mais il entre dans le revenu fiscal de référence.
Comment calculer une plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value immobilière suit toujours la même formule, en trois temps. On corrige d’abord le prix de vente, puis le prix d’achat. On applique enfin les abattements pour durée de détention, différents pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.
- Plus-value brute = prix de cession corrigé moins prix d’acquisition corrigé
- Base imposable à l’impôt = plus-value brute moins abattement impôt
- Base des prélèvements sociaux = plus-value brute moins abattement social
- Impôt total = 19 % de la première base + 17,2 % de la seconde, + surtaxe éventuelle
Le prix de cession retenu par l’administration
Le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur. Les honoraires d’agence à sa charge, les diagnostics et la mainlevée d’hypothèque en font partie. Sur une vente parisienne de 500 000 euros, ces déductions dépassent souvent 20 000 euros.
Les meubles vendus avec le logement peuvent aussi être exclus du prix. Ils doivent être listés et valorisés raisonnablement dans l’acte. À défaut, la plus-value de cession reste calculée sur le prix global.
Le prix d’acquisition majoré des frais et travaux
Le prix d’acquisition est le prix payé à l’achat, majoré des frais et des travaux éligibles. Les frais retenus sont réels ou forfaitaires à 7,5 %. Les travaux sont réels sur factures, ou forfaitaires à 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention.
Les deux forfaits sont indépendants. Un vendeur peut garder ses frais de notaire réels et choisir le forfait travaux. Il y a droit même sans avoir jamais refait sa cuisine.
- Travaux admis : construction, agrandissement, rénovation et amélioration, réalisés par une entreprise
- Travaux exclus : entretien courant, travaux faits soi-même, dépenses déjà déduites des revenus fonciers
- Justificatifs : factures nominatives conservées jusqu’à la vente
Simulation : studio dans le secteur Bibliothèque François Mitterrand
Un studio de 28 m² proche de la Bibliothèque François Mitterrand a été acheté 210 000 euros en octobre 2014. Il se revend 272 000 euros en octobre 2026. Après 12 ans, l’abattement atteint 42 % pour l’impôt et 11,55 % pour les prélèvements. Le choix du forfait travaux change radicalement la plus-value immobilière taxée.
Le prix de revente reflète le niveau moyen du quartier Seine et Berges. Ce secteur s’établit à 9 720 euros le m² en octobre 2026. Les frais de notaire réels de 15 800 euros sont conservés dans les deux scénarios.
| Poste | Scénario A : travaux réels (6 000 €) | Scénario B : forfait 15 % (31 500 €) | Écart |
|---|---|---|---|
| Plus-value brute | 40 200 € | 14 700 € | 25 500 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 4 430 € | 1 620 € | 2 810 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 6 116 € | 2 236 € | 3 880 € |
| Total dû | 10 546 € | 3 856 € | 6 690 € |
Économie : en choisissant le forfait de 15 %, le vendeur réduit sa facture de 6 690 euros, soit 63 % de moins. Il n’a pourtant engagé que 6 000 euros de travaux réels.
Conseil Levine Immobilier : dans le 13e arrondissement, Roze Mebarkia constate que beaucoup de biens récents ont connu peu de travaux. Pour ces appartements, elle recommande de comparer systématiquement le forfait de 15 % aux factures réelles. Le forfait l’emporte dans la grande majorité des cas.
Quel abattement pour durée de détention s’applique ?
La plus-value immobilière bénéficie de deux abattements distincts, qui progressent avec les années. Leur rythme diffère fortement, ce qui crée un décalage de huit ans entre les deux exonérations.
Le barème d’abattement pour l’impôt sur le revenu
L’abattement pour l’impôt sur le revenu est nul pendant les 5 premières années de détention. Il atteint ensuite 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. La plus-value immobilière est donc totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans.
La durée se calcule de date à date, en années pleines. Elle part de l’acte d’acquisition et s’arrête à l’acte de vente.
- Moins de 6 ans : aucun abattement
- De la 6e à la 21e année : 6 % par an
- 22e année : 4 %, soit 100 % cumulés
Le barème d’abattement pour les prélèvements sociaux
L’abattement pour les prélèvements sociaux progresse beaucoup plus lentement que celui de l’impôt. Il vaut 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, puis 1,60 % la 22e année. Il grimpe enfin de 9 % par an de la 23e à la 30e année.
| Durée de détention | Abattement impôt | Abattement social | Impôt total pour 100 000 € de gain |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % | 36 200 € |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29 081 € |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | 21 962 € |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14 843 € |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 12 384 € |
| 25 ans | 100 % | 55 % | 7 740 € |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 € |
Ce tableau, calculé par Levine Immobilier sur les barèmes 2026, montre un fait souvent ignoré. À 22 ans, un vendeur paie encore 12 384 euros pour 100 000 euros de gain.
Simulation : vendre à 21 ans ou à 23 ans rue Monge
Un deux-pièces de 45 m² rue Monge, dans le 5e, a été acheté 270 000 euros en octobre 2005. Il vaut 530 000 euros en octobre 2026, sur la base de 11 788 euros le m². Ce prix moyen a été relevé au 1er octobre. Son propriétaire hésite entre vendre aujourd’hui, après 21 ans, ou attendre 2 ans de plus.
Les forfaits de 7,5 % et de 15 % portent le prix d’acquisition à 330 750 euros. La plus-value brute atteint 199 250 euros, à prix de vente identique dans les deux cas.
| Poste | Scénario A : vente à 21 ans | Scénario B : vente à 23 ans | Écart |
|---|---|---|---|
| Abattements impôt / social | 96 % / 26,4 % | 100 % / 37 % | +4 pts / +10,6 pts |
| Impôt sur le revenu | 1 514 € | 0 € | 1 514 € |
| Prélèvements sociaux | 25 223 € | 21 591 € | 3 632 € |
| Total dû | 26 737 € | 21 591 € | 5 146 € |
✅ Écart : attendre deux ans fait économiser 5 146 euros, soit seulement 2,6 % de la plus-value brute.
Contrairement à une idée reçue, franchir le cap des 22 ans ne rend pas la vente gratuite. À 23 ans, 63 % de la plus-value reste soumise aux prélèvements sociaux. Sur notre exemple, deux années de taxe foncière et de charges de copropriété peuvent absorber une large part de l’économie.
🎯 Conseil Levine Immobilier : dans le 5e arrondissement, Karine Bonnin observe des propriétaires qui repoussent une vente pour atteindre 22 ans. Elle conseille de chiffrer d’abord le coût de détention et l’évolution probable du marché. Un report n’a de sens que si l’écart fiscal dépasse ces deux postes.
Quelles exonérations permettent de ne rien payer ?
Plusieurs situations font disparaître totalement la plus-value immobilière, quelle que soit la durée de détention. La plus connue concerne la résidence principale, mais elle n’est pas la seule.
La résidence principale, exonération reine
La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans plafond ni durée minimale. Le logement doit être occupé de façon habituelle et effective au jour de la cession. Un délai de vente normal, souvent apprécié à un an, est admis après le départ.
Les dépendances immédiates, comme une cave ou un parking, profitent de la même exonération. Elles doivent simplement être vendues en même temps.
Les autres cas d’exonération totale
Cinq autres cas permettent d’échapper à l’impôt sur la plus-value, sous conditions précises en 2026. Ils visent les petites ventes, certains vendeurs modestes et le réinvestissement dans une résidence principale. Chaque cas exonère la plus-value immobilière en totalité, sans attendre 22 ou 30 ans de détention.
- Vente d’un montant inférieur ou égal à 15 000 euros, apprécié par vendeur
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale, avec remploi du prix dans une résidence principale sous 24 mois
- Vendeur retraité ou invalide aux revenus modestes, non soumis à l’IFI
- Expropriation, avec remploi de l’indemnité dans les 12 mois
- Cessions éligibles à l’abattement exceptionnel de 60 à 85 % en zones tendues, pour une promesse signée entre 2024 et 2027
Attention : l’exonération pour première cession a une condition stricte. Le vendeur ne doit pas avoir possédé sa résidence principale durant les 4 années précédentes. Seule la fraction du prix réellement réinvestie est exonérée.
Quand et comment payer l’impôt sur la plus-value ?
Le paiement intervient au moment de la vente, et non l’année suivante. Cette particularité distingue nettement la plus-value immobilière des autres revenus. Elle évite aussi toute mauvaise surprise sur l’avis d’imposition suivant.
Le prélèvement à la signature de l’acte
L’impôt sur la plus-value immobilière est prélevé par le notaire sur le prix de vente. Ce prélèvement a lieu à la signature de l’acte authentique. Le notaire le reverse ensuite au service de la publicité foncière dans le mois suivant. Le vendeur reçoit donc directement un prix net d’impôt.
Pour un vendeur non résident, le notaire peut exiger la désignation d’un représentant fiscal selon le montant de la vente.
La surtaxe au-delà de 50 000 euros
La surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value immobilière nette imposable dépasse 50 000 euros, après abattement pour l’impôt. Son taux progresse de 2 % à 6 % par tranche de 50 000 euros. Un mécanisme de lissage atténue l’effet de seuil à l’entrée de chaque tranche.
- De 50 001 à 100 000 euros : 2 %
- De 100 001 à 150 000 euros : 3 %
- De 150 001 à 200 000 euros : 4 %
- De 200 001 à 250 000 euros : 5 %
- Au-delà de 250 000 euros : 6 %
Choisir le bon moment pour vendre
Le moment de la vente se mesure à la date de l’acte authentique, jamais à celle du compromis. Un compromis signé avant la date anniversaire peut donc profiter d’une année d’abattement supplémentaire. Il suffit que l’acte soit signé après cette date, généralement trois mois plus tard.
- Vérifier la date exacte de l’acte d’achat, et non celle de l’entrée dans les lieux
- Repérer les dates anniversaires des 6e, 22e et 30e années
- Caler la signature de l’acte de vente juste après la date anniversaire visée
- Comparer l’économie fiscale au coût de détention d’une ou deux années supplémentaires
Spécificité Paris : les prix du 5e n’ont progressé que de 0,2 % sur un an en octobre 2026. Le marché ne compense donc pas toujours une attente. Le calendrier fiscal devient alors un levier plus décisif que le marché.
Conseil Levine Immobilier : Samuel Waltman recommande de connaître le prix net d’impôt avant de fixer un calendrier de vente. Une estimation immobilière en ligne à Paris, dont le résultat s’affiche immédiatement, permet de poser le premier chiffre du calcul.
Les 5 erreurs à éviter sur la plus-value immobilière
Les mêmes erreurs de calcul de plus-value immobilière reviennent dans de nombreux dossiers de vente. Chacune peut coûter plusieurs milliers d’euros, et toutes s’évitent avec un peu d’anticipation.
- Oublier de déduire du prix de cession les honoraires d’agence et les diagnostics payés par le vendeur.
- Appliquer le forfait de 7,5 % à un bien reçu par donation ou succession, alors qu’il est réservé aux achats.
- Inclure des travaux déjà déduits des revenus fonciers, ou réalisés soi-même sans facture d’entreprise.
- Calculer la durée de détention jusqu’au compromis, au lieu de l’acte authentique de vente.
- Ignorer la réintégration des amortissements pour un bien loué meublé et vendu depuis février 2025.
💡 Bon à savoir : pour un bien hérité, le prix d’acquisition est la valeur retenue dans la déclaration de succession. Une valeur sous-estimée à l’époque augmente mécaniquement la plus-value immobilière future. La taxe sur la plus-value rattrape alors l’économie de droits réalisée lors de la succession.
L’essentiel à retenir sur la plus-value immobilière
- La plus-value immobilière est taxée à 36,2 % avant abattements. Elle est exonérée d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Le calcul repose sur des prix corrigés : frais de vente déduits, frais d’achat et travaux ajoutés, réels ou forfaitaires.
- La résidence principale reste totalement exonérée, tandis qu’un loueur meublé doit réintégrer ses amortissements depuis février 2025.
Bien préparée, une vente peut réduire la facture fiscale de plusieurs milliers d’euros, sans aucun montage complexe. Pour piloter votre projet de cession de l’estimation jusqu’à l’acte, découvrez l’accompagnement à la vente de Levine Immobilier.
