Passoire thermique : l’expression est entrée dans le langage courant, mais elle recouvre une définition juridique très précise. Elle désigne un logement classé F ou G sur son diagnostic de performance énergétique. Le seuil est fixé par la loi, pas par le ressenti des occupants. En France, 3,9 millions de résidences principales relevaient encore de cette catégorie au 1er janvier 2025.
Le terme n’est pas qu’une étiquette désagréable. Il entraîne un gel des loyers, des restrictions de location et une possible décote à la vente. Ces règles s’appliquent aussi bien au logement vide qu’à la location meublée. Votre appartement parisien est-il concerné, même s’il vous semble parfaitement chauffé ?
Ce guide pose la définition légale, détaille les seuils et explique pourquoi les petites surfaces sont surreprésentées. Il montre aussi comment les réformes de 2026 et 2027 font sortir certains biens de la catégorie sans travaux. Lisez la suite pour savoir, en quelques minutes, où se situe votre logement.
Passoire thermique : la définition légale
Une passoire thermique est un logement dont le diagnostic de performance énergétique affiche une classe F ou G. Le législateur parle aussi de passoire énergétique ou de logement à consommation énergétique excessive. Les trois expressions désignent exactement la même réalité.
La définition repose sur la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Ce texte a lié la notion de logement décent à la performance énergétique. Un bien trop énergivore n’est plus seulement inconfortable : il devient progressivement indécent au sens juridique.
Le classement retient la plus mauvaise de deux valeurs. La première est la consommation d’énergie primaire, la seconde les émissions de gaz à effet de serre. Un logement peut donc devenir passoire thermique à cause de son mode de chauffage, et non de son isolation.
Les 5 critères qui font basculer un logement
Cinq seuils et situations permettent d’identifier une passoire thermique avec certitude. Ils figurent tous sur le diagnostic, à condition de savoir les lire.
| Critère | Seuil | Conséquence |
|---|---|---|
| Classe F | de 330 à 419 kWh/m²/an ou de 70 à 99 kg CO2 | Loyer gelé, location interdite en 2028 |
| Classe G | 420 kWh/m²/an ou 100 kg CO2 et plus | Nouvelle location interdite depuis 2025 |
| Seuil de décence | plus de 450 kWh d’énergie finale/m²/an | Indécent depuis le 1er janvier 2023 |
| Petite surface | moins de 40 m², seuils ajustés | Classement corrigé depuis juillet 2024 |
| Chauffage électrique | coefficient de 1,9 en 2026, 1,7 en 2027 | Sortie possible sans travaux |
Les deux derniers critères ne créent pas de passoire thermique. Ils peuvent au contraire en faire sortir un logement. C’est pourquoi un diagnostic ancien mérite toujours d’être relu à la lumière des règles actuelles.
💡 Bon à savoir : les logements de moins de 30 m² sont deux fois plus souvent classés F ou G. La proportion atteint 20 %, contre 10 % au-delà de 100 m², selon les données publiques au 1er janvier 2025.
Pourquoi Paris compte autant de passoires thermiques
La capitale cumule trois facteurs défavorables. Son parc est ancien, ses logements sont petits et beaucoup de surfaces se trouvent sous les toits.
Les chambres de bonne du dernier étage illustrent bien le phénomène. Elles subissent les déperditions du toit, rarement isolé dans les immeubles du XIXe siècle. Leur faible surface amplifie mécaniquement le ratio de consommation au mètre carré.
Exemple : prenons un studio de 14 m² sous les combles, près de la rue Mouffetard dans le 5e. Il est chauffé par deux convecteurs. Son ancien diagnostic le classait en G. Avec le nouveau coefficient électrique et l’ajustement des petites surfaces, il peut désormais passer en F.
Ce gain de classe ne règle pas tout. Le propriétaire conserve une passoire thermique, avec un loyer gelé et une échéance de location fixée au 1er janvier 2028. Les combles parisiens sont charmants l’été, beaucoup moins sur la facture de janvier.
Spécificité Paris : le 13e compte de nombreux immeubles des années 1960 et 1970, autour de l’avenue de Choisy. Le chauffage y est souvent collectif. Le classement de chaque lot dépend alors largement des équipements communs de la copropriété.
Les conséquences concrètes pour un propriétaire
Depuis le 24 août 2022, le loyer d’une passoire thermique ne peut plus augmenter. Ni la révision annuelle, ni le changement de locataire, ni le renouvellement du bail ne permettent une hausse. Notre guide sur l’encadrement des loyers à Paris précise aussi l’interdiction du complément de loyer pour ces biens.
Le calendrier d’interdiction de location se resserre ensuite classe par classe. La classe G est concernée depuis 2025, la classe F le sera en 2028 et la classe E en 2034. Le bail en cours continue toutefois jusqu’à son renouvellement.
À la vente, une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G exige en plus un audit énergétique. Pour un appartement en copropriété, seul le diagnostic classique s’impose. L’acheteur négociera néanmoins le prix en fonction des travaux à prévoir.
Attention : un projet de loi adopté au Sénat le 8 juillet 2026 prévoit d’assouplir ces interdictions sous condition de travaux. À notre connaissance, il n’est pas encore promulgué en octobre 2026, et les règles actuelles s’appliquent.
Pour sortir d’une passoire thermique, il faut d’abord savoir par où la chaleur s’échappe. Selon l’ADEME, la toiture représente 25 à 30 % des déperditions d’une maison non isolée. Les murs comptent pour 20 à 25 %, les fenêtres pour 10 à 15 %.
En appartement, la hiérarchie change selon l’étage. Un logement intermédiaire perd surtout par ses fenêtres et sa ventilation. Un dernier étage, lui, perd d’abord par le toit, ce qui suppose souvent un vote de la copropriété.
Sortir de la catégorie passe le plus souvent par l’isolation, la ventilation et le remplacement du chauffage. Pour un bailleur au régime réel, ces dépenses peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Questions fréquentes sur la passoire thermique
Trois questions reviennent chez les propriétaires parisiens confrontés à une étiquette F ou G. Voici des réponses courtes et à jour.
Comment savoir si son logement est une passoire thermique ?
Il suffit de consulter la classe affichée sur un diagnostic de performance énergétique valide. Une classe F ou G signifie que le logement est une passoire. Le numéro du rapport permet aussi de le retrouver sur l’observatoire de l’ADEME.
Peut-on vendre une passoire thermique ?
Oui, la vente reste totalement libre, quelle que soit la classe énergétique. Seule la location est restreinte. L’acheteur doit simplement être informé de l’étiquette dès l’annonce. Beaucoup d’investisseurs recherchent d’ailleurs ces biens pour les rénover, avec une décote à la clé.
Le locataire d’une passoire peut-il exiger des travaux ?
Oui, un logement indécent ouvre droit à une demande de mise en conformité. En cas de refus, le juge peut ordonner les travaux et réduire le loyer. Le classement seul ne déclenche jamais l’expulsion du locataire. Le bail continue de produire ses effets jusqu’à son terme.
Conclusion : identifier pour mieux anticiper
Une passoire thermique est un logement classé F ou G, avec des conséquences juridiques qui se durcissent jusqu’en 2034. À Paris, les petites surfaces et les derniers étages anciens sont les plus exposés. Les réformes du calcul électrique offrent cependant une porte de sortie à certains biens, sans aucun chantier.
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