Acheter un appartement est l’une des décisions les plus importantes de votre vie. Et pourtant, beaucoup se lancent sans vraiment savoir par où commencer, combien prévoir, ni combien de temps ça prend réellement. À Paris, où le prix moyen au mètre carré dépasse les 9 000 €, la moindre erreur peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Ce guide vous explique comment acheter un appartement en suivant les 6 étapes clés du processus d’achat immobilier : du budget à la remise des clés, en passant par l’offre d’achat, le compromis de vente et le passage chez le notaire. Vous trouverez aussi les délais réels à chaque étape — car entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique, il faut compter en moyenne 3 mois. Une question se pose d’emblée : avez-vous déjà pensé à ce qui peut faire capoter une vente à la dernière minute ? La réponse vous attend dans l’article. Suivez le guide, étape par étape, pour devenir propriétaire en toute sérénité.
Avant de signer quoi que ce soit, pensez également à bien choisir votre notaire pour un achat immobilier — un choix qui peut faire toute la différence.
Étape 1 — Définir votre budget et votre capacité d’emprunt
Avant même de regarder la moindre annonce, le budget est votre boussole. Cette première étape conditionne tout le reste : le type de bien que vous pouvez viser, les arrondissements accessibles, et la solidité de votre dossier face aux vendeurs.
Comment calculer votre capacité d’emprunt ?
La règle de base imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est claire : vos mensualités de crédit ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels. Concrètement, avec un salaire de 3 500 € net, vous pouvez rembourser au maximum 1 225 € par mois.
Sur une durée de 20 ans, à un taux moyen de 3,5 % (début 2025), cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 215 000 €. À Paris 13ème, où le prix moyen tourne autour de 8 500 €/m², cela vous donne accès à un studio ou un petit deux-pièces.
Demandez une simulation auprès de votre banque ou d’un courtier avant de commencer vos recherches. Ce document, appelé accord de principe, rassurera les vendeurs et renforcera votre crédibilité lors des offres.
L’apport personnel : combien prévoir en 2026 ?
Les banques exigent aujourd’hui un apport minimum de 10 % du prix d’achat, qui couvre au moins les frais de notaire. Mais viser 20 % d’apport reste conseillé pour décrocher un meilleur taux et réduire votre coût total du crédit.
Pour un appartement à 300 000 € dans le 5ème arrondissement de Paris, prévoyez donc au minimum 30 000 € d’apport — et idéalement 60 000 €.
N’oubliez pas d’intégrer dans votre budget :
- Les frais de notaire : environ 7 à 8 % dans l’ancien (soit 21 000 à 24 000 € pour un bien à 300 000 €)
- Les éventuels travaux de rénovation
- Les charges de copropriété mensuelles
- La taxe foncière annuelle
Étape 2 — Trouver le bon appartement à Paris
Budget défini, place à la recherche. Cette phase est souvent la plus longue : comptez entre 3 et 6 mois en moyenne pour trouver le bon bien à Paris, surtout sur des marchés tendus comme les 5ème et 13ème arrondissements.
Définir ses critères de recherche
Avant de lancer vos alertes sur les portails, posez-vous les bonnes questions :
- Surface souhaitée (et surface loi Carrez si copropriété)
- Étage et présence d’un ascenseur — un critère souvent négligé qui impacte la valeur à la revente
- Exposition et luminosité
- Proximité des transports (métro, RER, bus)
- Neuf ou ancien ? Le neuf offre des frais de notaire réduits (2 à 3 %), l’ancien un prix d’achat généralement plus bas
- Tolérance aux travaux : un appartement à rénover peut représenter une belle opportunité si votre budget le permet
Sur Paris, l’emplacement prime sur tout le reste. Un appartement bien situé — proche d’une station de métro, dans un quartier animé — conserve mieux sa valeur et se revend plus facilement.
Les meilleures sources pour trouver un appartement à Paris
Plusieurs canaux sont à exploiter simultanément :
Les portails en ligne — SeLoger, Leboncoin, PAP, Bien’ici — concentrent l’essentiel des annonces. Activez des alertes email avec vos critères précis pour être notifié en temps réel.
Les agences immobilières locales ont souvent accès à des biens « off-market », non publiés sur internet. C’est particulièrement vrai dans des arrondissements comme le 5ème ou le 13ème, où la demande dépasse largement l’offre.
Le bouche-à-oreille reste sous-estimé. Parlez de votre projet autour de vous — un voisin, un collègue ou un ami peut vous signaler une vente avant qu’elle ne soit officiellement mise sur le marché.
Comment réussir ses visites ?
Ne visitez jamais seul. Un second regard voit ce que vous ne voyez pas quand vous êtes sous le coup de l’émotion. Apportez toujours votre check-list de visite :
- État de la plomberie, de l’électricité et des fenêtres
- Présence d’humidité ou de traces de fissures
- Niveau sonore (testez à différentes heures si possible)
- Montant des charges de copropriété (demandez les 3 derniers procès-verbaux d’AG)
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : évitez les classes F et G, désormais soumises à des restrictions locatives
Étape 3 — Faire une offre d’achat gagnante
Vous avez trouvé le bien. Félicitations ! Maintenant, il faut concrétiser rapidement — à Paris, les bons biens partent souvent en moins d’une semaine.
Que doit contenir une offre d’achat ?
L’offre d’achat est un document écrit, juridiquement engageant pour vous (mais pas encore pour le vendeur, qui peut refuser). Elle doit préciser :
- L’adresse et la description du bien
- Le prix proposé (au prix demandé ou inférieur)
- Vos modalités de financement (apport + prêt)
- Une durée de validité : généralement 5 à 10 jours
💡 Joindre votre accord de principe bancaire à l’offre est un excellent signal de sérieux. Sur un marché concurrentiel comme Paris, ça peut faire pencher la balance en votre faveur.
Comment négocier le prix à Paris ?
La négociation est possible, mais ses marges restent limitées dans la capitale. En moyenne, la négociation aboutit à 1 à 3 % de baisse sur les biens correctement estimés. Elle est plus significative (jusqu’à 5 à 8 %) sur des biens avec travaux importants ou en vente depuis plusieurs mois.
Ne faites jamais une offre trop basse : vous risquez de vexer le vendeur et de perdre le bien au profit d’un autre acheteur.
Étape 4 — Signer le compromis de vente
L’offre est acceptée ? C’est une excellente nouvelle. L’étape suivante est la signature du compromis de vente — ou promesse de vente — qui engage officiellement les deux parties.
Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?
Ces deux documents ont des effets juridiques distincts :
Le compromis de vente engage les deux parties à conclure la transaction. Si l’acheteur se rétracte sans motif valable après le délai légal, il perd son acompte (en général 5 à 10 % du prix).
La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur, qui réserve le bien à l’acheteur pendant une durée déterminée. L’acheteur dispose d’une option, mais n’est pas encore obligé d’acheter.
En pratique, le compromis de vente est largement utilisé dans les transactions immobilières en France.
Les clauses suspensives à ne pas négliger
Les clauses suspensives sont des conditions qui, si elles ne sont pas remplies, annulent la vente sans pénalité pour l’acheteur. La plus importante est la clause d’obtention du prêt : si votre banque refuse votre financement, vous récupérez votre acompte intégralement.
Autres clauses courantes : absence de servitudes non déclarées, absence de préemption par la mairie, résultats satisfaisants des diagnostics obligatoires.
Le délai de rétractation de 10 jours
Après signature du compromis, vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter sans justification et sans pénalité. Ce délai court à partir du lendemain de la première présentation du compromis par lettre recommandée.
Passé ce délai, seules les clauses suspensives peuvent annuler la vente.
Étape 5 — Obtenir son prêt immobilier
Une fois le compromis signé, vous avez généralement 45 à 60 jours pour obtenir votre financement définitif. Cette étape est souvent source de stress — mais bien préparée, elle se passe sans accroc.
Monter un dossier solide pour la banque
Les banques examinent plusieurs critères clés :
- Stabilité professionnelle : un CDI est idéal, mais les indépendants avec 3 ans de bilans positifs peuvent aussi emprunter
- Taux d’endettement : inférieur à 35 % des revenus nets
- Reste à vivre : la somme disponible après paiement des mensualités
- Gestion de compte : absence de découverts récurrents les 3 derniers mois
- Montant de l’apport : plus il est élevé, meilleur sera votre taux
💡 Déposez votre dossier auprès de plusieurs banques simultanément pour comparer les offres. Vous avez le droit de choisir la meilleure proposition.
Faire appel à un courtier : bonne idée ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Un courtier immobilier connaît les critères de chaque banque et peut vous orienter vers celle qui aura les meilleures conditions pour votre profil. Sa rémunération est en général prise en charge par la banque — son intervention ne vous coûte donc rien dans la plupart des cas.
Étape 6 — Signer l’acte authentique chez le notaire
C’est l’étape finale : celle où vous devenez officiellement propriétaire. La signature de l’acte authentique se fait obligatoirement chez un notaire, entre 2 et 4 mois après la signature du compromis.
Bien choisir son notaire
Saviez-vous que vous avez le droit de choisir votre propre notaire, indépendamment de celui du vendeur ? Dans une transaction impliquant deux notaires, leurs honoraires sont partagés — votre coût reste identique. Avoir votre propre notaire, c’est avoir quelqu’un qui défend exclusivement vos intérêts.
Que se passe-t-il le jour de la signature ?
Le notaire donne lecture de l’acte de vente dans son intégralité. Ce document reprend toutes les informations de la transaction : description du bien, prix, modalités de paiement, diagnostics, situation de la copropriété.
Vous devez avoir provisionné la totalité des fonds avant le rendez-vous (prix du bien + frais de notaire), généralement par virement bancaire quelques jours avant.
À la fin de la signature, les clés vous sont remises. Votre titre de propriété officiel, lui, vous sera envoyé par courrier quelques mois plus tard, une fois l’acte enregistré au service de la publicité foncière.
Les 3 erreurs fatales à éviter lors d’un achat à Paris
1. Sous-estimer les frais annexes. Trop d’acheteurs calibrent leur budget sur le seul prix d’achat, en oubliant les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien), les frais d’agence, et les éventuels travaux. À Paris, ces postes peuvent représenter 30 000 à 50 000 € supplémentaires sur un bien à 400 000 €.
2. Négliger les documents de copropriété. Les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale révèlent des informations précieuses : travaux votés à venir, litiges en cours, santé financière du syndicat. Un immeuble avec un ravalement de façade prévu à court terme, c’est plusieurs milliers d’euros de charges à anticiper.
3. Signer sans avoir vérifié l’état réel du bien. Un coup de peinture peut masquer des fissures, de l’humidité ou des problèmes d’isolation. Faites réaliser une contre-visite, et n’hésitez pas à venir accompagné d’un professionnel du bâtiment avant de signer quoi que ce soit.
Conclusion
Acheter un appartement demande de la méthode, de la patience et une bonne connaissance des étapes à franchir. En résumé : définissez d’abord votre budget, puis cherchez activement, formulez une offre solide, sécurisez la transaction avec un compromis bien rédigé, obtenez votre financement et finalisez chez le notaire.
À Paris, chaque étape mérite une attention particulière — le marché est tendu, les biens partent vite et les enjeux financiers sont importants. Se faire accompagner par des professionnels locaux fait toute la différence.
👉 Vous cherchez un appartement dans le 5ème ou le 13ème arrondissement de Paris ? L’équipe Lévine Immobilier vous accompagne à chaque étape de votre projet d’achat, de la recherche du bien à la signature de l’acte.
