La location nue représente encore aujourd’hui la majorité des logements loués en France, loin devant le meublé. Pourtant, beaucoup de propriétaires s’y engagent sans mesurer la portée du contrat qu’ils signent. Louer vide, c’est accepter un bail de trois ans minimum. C’est aussi un préavis de six mois pour reprendre son bien. La fiscalité relève enfin des revenus fonciers, non des bénéfices commerciaux. Autant de règles qui pèsent lourd sur un investissement locatif parisien.
Dans cet article, vous découvrirez ce que recouvre exactement ce mode de location, quelles obligations il impose au bailleur, et comment ses loyers sont imposés. Nous verrons aussi pourquoi la fameuse stabilité du bail de trois ans se révèle très relative dans la capitale, un point que peu de guides signalent. Savez-vous qu’un locataire parisien peut partir avec un seul mois de préavis, alors que vous restez engagé pour trois ans ? Vous saurez à la fin si ce choix correspond vraiment à votre projet.
Location nue : ce que dit la loi de 1989
La location nue désigne la mise à disposition d’un logement dépourvu du mobilier nécessaire à la vie courante. Le locataire arrive avec ses meubles et aménage lui-même les lieux. On parle indifféremment de location vide ou de location non meublée, ces trois expressions désignant le même contrat.
Le cadre applicable est la loi du 6 juillet 1989, texte d’ordre public auquel aucune clause du bail ne peut déroger. Cette rigidité protège le locataire, mais elle encadre étroitement la marge de manœuvre du propriétaire. Un bail rédigé en dehors de ce cadre expose à une requalification, sans possibilité de s’y opposer.
Le logement doit rester décent et pourvu des équipements de base : chauffage, sanitaires, eau chaude, installation électrique conforme. L’absence de mobilier ne dispense donc de rien. Un appartement loué vide reste un logement habitable, pas une coquille.
💡 Bon à savoir : un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location depuis janvier 2025. La classe F suivra, ce qui concerne une part importante du parc ancien parisien.
Quelle est la durée du bail en location nue
Le bail en location nue court sur trois ans minimum lorsque le bailleur est un particulier. Cette durée passe à six ans lorsque le propriétaire est une personne morale, une société civile immobilière hors cadre familial par exemple. À l’échéance, le contrat se reconduit tacitement pour la même durée, sans formalité.
Le locataire peut partir quand il le souhaite, sous réserve d’un préavis de trois mois. Ce délai tombe à un mois dans les zones tendues, ce qui inclut l’intégralité de Paris. Il se réduit également en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi, de bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés.
Le bailleur, lui, ne dispose d’aucune liberté comparable. Il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, moyennant un préavis de six mois. Trois motifs seulement sont recevables : la vente, la reprise pour y habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux.
📍 Spécificité Paris : cette asymétrie devient frappante dans la capitale. Le propriétaire s’engage sur trente-six mois quand son locataire peut partir en trente jours. La stabilité tant vantée de la location nue profite donc surtout au locataire parisien.
C’est le point que la plupart des guides passent sous silence. Ils présentent le bail de trois ans comme une garantie de revenus réguliers, ce qui vaut dans une ville moyenne. À Paris, classée intégralement en zone tendue, cette garantie n’existe tout simplement pas côté bailleur.
Quelles obligations pèsent sur le bailleur
Le contrat suit un modèle type réglementaire. Il comporte des mentions obligatoires : identité des parties, description du logement, surface habitable, montant du loyer et sa révision, dépôt de garantie et charges récupérables.
Les diagnostics s’annexent obligatoirement au bail. Le diagnostic de performance énergétique vient en tête, suivi de l’amiante, du plomb, de l’électricité et du gaz selon l’ancienneté du bien. Un dossier incomplet est la première source de litige devant le juge.
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, contre deux mois en meublé. Sa restitution intervient dans un délai d’un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme, et de deux mois en cas de dégradations constatées.
⚠️ Attention : à Paris, l’encadrement des loyers s’applique. Dépasser le loyer de référence majoré expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour un particulier, et 15 000 euros pour une société.
Location nue ou meublée : que choisir à Paris
Le meublé se loue en moyenne 15 à 20 % plus cher que le vide, avec un bail d’un an seulement et un dépôt de garantie doublé. Il ouvre aussi droit à l’amortissement du bien, mécanisme totalement absent de la location vide. Sur le papier, la comparaison semble déséquilibrée.
La location nue conserve pourtant des atouts réels. La rotation locative y est plus faible, donc les frais de remise en état aussi. La gestion reste allégée, sans mobilier à renouveler, et la demande dépasse le seul public étudiant.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans, ou 6 ans en société | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois en zone tendue | 1 mois partout |
| Dépôt de garantie | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux |
| Amortissement du bien | Impossible | Possible au régime réel |
📌 Exemple : un deux-pièces du 13e loué 1 350 euros vide se négocierait autour de 1 570 euros meublé. Soit 2 640 euros de loyers annuels en plus, avant impôt et renouvellement du mobilier.
Comment sont imposés les loyers d’une location nue
Les loyers perçus relèvent des revenus fonciers. Ils s’ajoutent aux autres revenus du foyer, imposés au barème progressif majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %. Deux régimes coexistent, et le choix entre les deux détermine plusieurs centaines d’euros par an.
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans justificatif, tant que les recettes annuelles du foyer restent sous 15 000 euros. Le régime réel d’imposition permet à l’inverse de déduire les charges réellement supportées, intérêts d’emprunt compris.
Cette dimension fiscale pèse directement sur le rendement net d’un investissement. Notre guide sur le calcul de la rentabilité locative détaille la méthode pour intégrer ces charges au calcul, plutôt que de raisonner sur le seul loyer brut.
Questions fréquentes sur la location nue
Voici les interrogations qui reviennent le plus souvent chez les propriétaires parisiens qui envisagent de louer vide.
Peut-on passer d’une location nue à une location meublée ?
Oui, mais pas en cours de bail. Le changement suppose la fin du contrat en cours, donc un congé délivré dans les règles à l’échéance, ou le départ volontaire du locataire. Un nouveau bail meublé est ensuite signé, avec un inventaire du mobilier annexé.
Faut-il fournir une cuisine équipée en location nue ?
La loi n’impose ni réfrigérateur ni plaques de cuisson. Elle exige en revanche une installation permettant de cuisiner, c’est-à-dire un évier raccordé et une arrivée d’énergie. Fournir des éléments de cuisine ne requalifie pas le bail en meublé, tant que la liste réglementaire du meublé n’est pas atteinte.
Le loyer d’une location nue peut-il être révisé chaque année ?
Oui, si le bail contient une clause de révision. L’augmentation suit alors l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, à la date anniversaire du contrat. Sans cette clause, aucune revalorisation n’est possible pendant toute la durée du bail.
Un logement vide non loué reste-t-il imposable ?
La taxe foncière reste due, même sans locataire. En revanche, aucun revenu foncier n’est déclaré puisqu’aucun loyer n’est perçu. Une vacance subie et prolongée peut ouvrir droit à un dégrèvement, sous conditions strictes de durée et de preuve des démarches de mise en location.
Combien de temps faut-il pour relouer un bien vide à Paris ?
La demande reste soutenue dans les arrondissements bien desservis, notamment le 5e et le 13e. Un bien correctement positionné en prix trouve preneur en quelques semaines. Un loyer surévalué au regard du plafond d’encadrement allonge en revanche nettement ce délai.
Faire le bon choix pour votre bien
La location nue offre une gestion simple et une demande large, au prix d’un engagement long et d’une fiscalité moins souple que le meublé. À Paris, son avantage de stabilité mérite d’être relativisé, puisque le locataire conserve la faculté de partir en un mois.
Le bon arbitrage dépend surtout de votre bien et de son quartier. Un studio proche des facultés du 5e n’appelle pas la même stratégie qu’un trois-pièces familial du 13e. Pour situer précisément la valeur de votre logement avant de trancher, consultez notre page dédiée à l’estimation immobilière à Paris.
