Qui paie les frais de notaire lors d’un achat immobilier ? Cette question revient systématiquement lors d’une transaction immobilière. Entre idées reçues et méconnaissance de la loi, beaucoup d’acheteurs et de vendeurs ne savent pas réellement qui doit régler quoi. Pourtant, comprendre cette répartition est essentiel pour anticiper son budget et éviter les mauvaises surprises le jour de la signature.
Les frais de notaire représentent une somme conséquente, entre 7 et 8% du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf. Mais saviez-vous que le vendeur doit lui aussi s’acquitter de certains frais ? Chez notre agence immobilière parisienne Levine Immobilier, nous accompagnons quotidiennement nos clients du 5ème et 13ème arrondissement de Paris dans leurs projets immobiliers, et cette question des frais de notaire fait partie des points essentiels à clarifier dès le départ.
Dans cet article, nous vous expliquons précisément qui paie quoi, quand et pourquoi, avec des exemples chiffrés concrets pour Paris. Découvrez également comment choisir le bon notaire pour votre transaction et les astuces légales pour réduire ces frais.
La réponse est claire : c’est l’acheteur qui paie les frais de notaire
Si vous achetez un bien immobilier, préparez-vous à régler les frais de notaire. C’est une règle inscrite dans le Code Civil français, et elle ne souffre pratiquement aucune exception.
Ce que dit le Code Civil
L’article 1593 du Code Civil est sans ambiguïté : « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. » Cette disposition légale date de 1804 et n’a jamais été remise en question depuis.
Concrètement, cela signifie que tous les frais liés à l’authentification de l’acte de vente, à l’enregistrement de la transaction et aux démarches administratives incombent à l’acquéreur, et non au vendeur. Le notaire se charge de collecter ces frais pour le compte de l’État et des collectivités locales.
Pourquoi c’est logique
Cette répartition n’est pas arbitraire. Les frais de notaire servent principalement à officialiser le changement de propriétaire et à protéger juridiquement le nouvel acquéreur. Le notaire vérifie que le bien est libre de toute hypothèque, contrôle l’urbanisme, s’assure de la conformité des diagnostics et garantit la sécurité juridique de la transaction.
En tant qu’acheteur, vous êtes le principal bénéficiaire de ce travail, car c’est votre nom qui sera inscrit sur le titre de propriété. Il est donc normal que vous preniez en charge ces frais.
Exception : la vente « acte en main »
Il existe toutefois une exception rare mais légale : la vente « acte en main ». Dans ce cas, le vendeur accepte de payer tout ou partie des frais de notaire à la place de l’acheteur.
Cette clause doit être explicitement mentionnée dans le compromis de vente et l’acte authentique pour éviter tout litige. On la rencontre principalement dans trois situations :
- Les promoteurs immobiliers qui proposent des offres commerciales attractives
- Les vendeurs pressés qui veulent accélérer la vente en allégeant la charge financière de l’acheteur
- Les transactions familiales où le vendeur souhaite aider l’acquéreur
Attention : cette pratique reste marginale et doit faire l’objet d’une négociation préalable entre les deux parties.
Ce que paie réellement l’acheteur : détail des frais de notaire
Parlons chiffres. Les « frais de notaire » sont en réalité un terme impropre, car le notaire n’en perçoit qu’une petite partie. Voici la composition exacte de ces frais.
Composition des frais : 80% de taxes, pas d’honoraires
Les frais de notaire se décomposent en trois grandes catégories :
1. Les droits de mutation (environ 80%) Ce sont des taxes reversées à l’État et aux collectivités locales. Elles comprennent :
- La taxe de publicité foncière (~5,8% dans la plupart des départements dont Paris)
- Les frais d’assiette et de recouvrement
- La contribution de sécurité immobilière (0,1%)
2. Les émoluments du notaire (environ 10%) C’est la rémunération du notaire pour son travail. Elle est fixée par un barème national et varie selon le prix du bien :
- 3,87% pour la tranche de 0 à 6 500 €
- 1,596% de 6 501 à 17 000 €
- 1,064% de 17 001 à 60 000 €
- 0,799% au-delà de 60 000 €
3. Les débours (environ 10%) Ce sont les frais que le notaire avance pour votre compte :
- Extrait cadastral
- Documents d’urbanisme
- État hypothécaire
- Frais de publication
Montant selon le type de bien (ancien vs neuf)
Le montant des frais de notaire varie considérablement selon que vous achetez dans l’ancien ou dans le neuf :
Dans l’ancien : 7 à 8% du prix d’achat Un appartement à 400 000 € = environ 28 000 à 32 000 € de frais de notaire
Dans le neuf : 2 à 3% du prix d’achat
Un appartement neuf à 400 000 € = environ 8 000 à 12 000 € de frais de notaire
Cette différence s’explique par le fait que dans le neuf, la TVA est déjà incluse dans le prix de vente, ce qui réduit fortement les droits de mutation.
Exemple chiffré : achat dans le 5ème arrondissement
Prenons un exemple concret pour un achat dans le 5ème arrondissement de Paris, où le prix moyen au m² tourne autour de 13 000 €.
Achat d’un appartement ancien de 50 m² à 650 000 € (proche Panthéon)
- Droits de mutation : ~52 000 € (80%)
- Émoluments du notaire : ~6 500 € (10%)
- Débours et frais : ~6 500 € (10%)
- TOTAL frais de notaire : ~65 000 € (soit 10% du prix)
Achat d’un appartement neuf de 50 m² à 650 000 € (programme neuf proche Jardin des Plantes)
- Droits de mutation réduits : ~3 900 €
- Émoluments du notaire : ~6 500 €
- Débours et frais : ~2 600 €
- TOTAL frais de notaire : ~13 000 € (soit 2% du prix)
L’économie est donc de 52 000 € en achetant dans le neuf plutôt que dans l’ancien, uniquement sur les frais de notaire.
Quand et comment payer les frais de notaire
Le paiement des frais de notaire suit un calendrier précis lors d’une transaction immobilière.
Le jour de la signature de l’acte authentique
Les frais de notaire doivent être réglés intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente. C’est à ce moment que vous devenez officiellement propriétaire du bien.
Lors de cette signature, vous devrez régler en une seule fois :
- Le prix de vente du bien
- Les frais de notaire
- Les frais d’agence immobilière (si à votre charge)
Le notaire exige généralement un virement bancaire effectué la veille ou le matin même. Certains notaires acceptent les chèques de banque, mais c’est de plus en plus rare pour des montants aussi importants.
💡 Bon à savoir : Si vous financez votre achat avec un prêt immobilier, votre banque débloque les fonds directement chez le notaire. Vous n’avez généralement qu’à apporter votre apport personnel et les frais de notaire.
L’ajustement quelques mois après
Le montant payé le jour de la signature n’est qu’une estimation. Pourquoi ? Parce que certains frais administratifs ne sont connus qu’après coup.
Quelques semaines ou mois après la signature, le notaire procède à un ajustement :
- Si les frais réels sont inférieurs à l’estimation : vous recevez un chèque de remboursement
- Si les frais réels sont supérieurs : vous recevez une facture complémentaire
Rassurez-vous, ces ajustements sont généralement minimes (quelques centaines d’euros maximum), car la plupart des frais sont encadrés par la loi et donc prévisibles. Le notaire vous fournira un décompte précis justifiant chaque euro dépensé.
Le vendeur paie aussi certains frais (souvent oubliés)
Contrairement à une idée reçue, le vendeur n’est pas totalement exempté de frais lors d’une vente immobilière. Voici ce qu’il doit régler de sa poche.
La mainlevée d’hypothèque
Si vous avez acheté votre bien avec un crédit immobilier et qu’il reste un solde à rembourser, vous devez lever l’hypothèque avant de pouvoir vendre. Cette opération a un coût.
Les frais de mainlevée comprennent :
- Les émoluments du notaire (entre 300 et 600 €)
- Les frais d’enregistrement au Service de la publicité foncière (~0,7% du capital restant dû)
Exemple : Si vous vendez un appartement avec encore 100 000 € de crédit restant, la mainlevée vous coûtera environ 1 000 à 1 200 €.
Les diagnostics immobiliers obligatoires
Avant toute vente, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT) à l’acheteur. Ces diagnostics sont obligatoires et payants.
Liste des diagnostics à Paris (biens construits avant 1997) :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : 150 à 300 €
- Amiante : 100 à 150 €
- Plomb (CREP) : 100 à 150 €
- Électricité et gaz : 100 à 150 € chacun
- État des risques : gratuit (à télécharger)
- Mesurage Carrez (copropriété) : 80 à 120 €
Budget total : entre 530 et 870 € pour un appartement parisien typique.
Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié et joints au compromis de vente. Sans eux, la vente peut être annulée ou retardée.
L’impôt sur la plus-value immobilière
Si vous vendez votre bien plus cher que son prix d’achat, vous réalisez une plus-value immobilière. Celle-ci est imposée, sauf exonération.
Vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value si :
- C’est votre résidence principale (exonération totale)
- Vous possédez le bien depuis plus de 30 ans
- Le prix de vente est inférieur à 15 000 €
Si vous êtes imposable, le calcul est complexe :
- Impôt sur le revenu : 19% de la plus-value nette
- Prélèvements sociaux : 17,2% de la plus-value nette
- Taux global : 36,2%
Exemple : Vous avez acheté un studio dans le 13ème à 200 000 € il y a 8 ans, vous le vendez 280 000 € aujourd’hui. Votre plus-value brute est de 80 000 €. Après abattement pour durée de détention (~6%), vous êtes imposé sur environ 75 000 €, soit 27 150 € d’impôts à payer au notaire le jour de la vente.
Cas particuliers : qui paie dans ces situations ?
Certaines transactions immobilières sortent du cadre classique acheteur/vendeur. Voici qui paie les frais de notaire dans ces cas spécifiques.
Avec 2 notaires (acheteur et vendeur)
Il est fréquent que l’acheteur et le vendeur aient chacun leur propre notaire. Rassurez-vous : les frais ne sont pas multipliés par deux.
Comment ça fonctionne ?
- Les deux notaires se partagent les émoluments (environ 10% des frais totaux)
- Les taxes et débours restent identiques (90% des frais)
- L’acheteur paie le même montant total qu’avec un seul notaire
Depuis la réforme de février 2024, c’est le notaire du vendeur qui rédige l’acte de vente, sauf si le notaire de l’acheteur est le seul présent dans le département du bien.
En cas de succession
Lors d’une succession, les héritiers doivent payer des frais de notaire pour le partage des biens. Ces frais sont calculés sur l’actif successoral net (après déduction des dettes).
Barème des frais de succession :
- De 0 à 6 500 € : 4,931%
- De 6 501 à 17 000 € : 2,034%
- De 17 001 à 60 000 € : 1,356%
- Au-delà de 60 000 € : 1,017%
Exemple : Pour une succession de 300 000 € (appartement parisien), les frais de notaire s’élèvent à environ 4 500 €, à répartir entre les héritiers.
Bon à savoir : Les droits de succession (impôt) sont différents des frais de notaire et peuvent être beaucoup plus élevés selon le lien de parenté.
Lors d’une donation
Si vous donnez un bien immobilier de votre vivant (donation), le donataire (celui qui reçoit) paie les frais de notaire. Mais il est fréquent que le donateur (celui qui donne) les prenne en charge pour alléger la fiscalité.
Les frais comprennent :
- Les droits de donation (taxe, selon le barème des successions)
- Les émoluments du notaire (même barème qu’une vente)
- Les frais de publicité foncière
Exemple : Donation d’un studio de 200 000 € à votre enfant. Après abattement de 100 000 € (parent/enfant), les droits de donation sur 100 000 € sont d’environ 15 000 €, plus 2 000 € de frais de notaire. Total : 17 000 €.
En cas de divorce
Lors d’un divorce, si le couple possède un bien immobilier en indivision, plusieurs scénarios sont possibles :
1. Rachat de soulte (un ex-conjoint rachète la part de l’autre)
- Le conjoint qui rachète paie les frais de notaire
- Montant : environ 2 à 3% de la valeur de la part rachetée
Exemple : L’appartement vaut 400 000 €, vous rachetez la moitié de votre ex pour 200 000 €. Frais de notaire : environ 4 000 à 6 000 €.
2. Vente du bien à un tiers
- C’est l’acheteur extérieur qui paie les frais de notaire (7-8%)
- Les ex-conjoints se partagent le produit net de la vente après déduction des frais
Comment anticiper et réduire légalement les frais de notaire
Les frais de notaire sont en grande partie incompressibles (80% de taxes), mais quelques astuces légales permettent de les réduire.
Simuler vos frais avant de vous engager
Avant de signer un compromis de vente, utilisez un simulateur de frais de notaire en ligne. Plusieurs outils fiables existent :
- Simulateur officiel des Notaires de France
- Simulateurs des banques (Crédit Agricole, Cafpi, etc.)
Entrez simplement :
- Le prix d’achat du bien
- Le type de bien (ancien ou neuf)
- Le département
Vous obtenez une estimation précise à ±500 € près. Cela vous permet d’ajuster votre apport personnel et votre plan de financement en conséquence.
💡 Astuce Levine Immobilier : Prévoyez toujours 500 à 1 000 € de marge par rapport au simulateur pour éviter toute mauvaise surprise le jour J.
Déduire la valeur du mobilier
Voici une astuce méconnue mais totalement légale : séparer la valeur du mobilier dans l’acte de vente.
Les frais de notaire sont calculés uniquement sur le prix du bien immobilier, pas sur le mobilier. Si le vendeur vous laisse une cuisine équipée, des meubles, des rideaux, vous pouvez ventiler cette valeur à part.
Exemple concret :
- Prix affiché : 300 000 €
- Prix net du bien : 285 000 €
- Valeur du mobilier : 15 000 € (cuisine équipée, dressing sur-mesure, électroménager)
→ Les frais de notaire sont calculés sur 285 000 € au lieu de 300 000 € → Économie : environ 1 200 €
⚠️ Attention : La valeur du mobilier doit être réaliste et justifiable. L’administration fiscale peut requalifier une valeur manifestement surévaluée.
Négocier les émoluments du notaire
Depuis la loi Macron de 2016, les émoluments du notaire sont partiellement négociables. Le notaire peut accorder une remise de 20% maximum sur sa rémunération, mais uniquement sur la tranche au-delà de 100 000 €.
Concrètement :
- Pour un achat à 200 000 € : remise maximale d’environ 200 €
- Pour un achat à 500 000 € : remise maximale d’environ 800 €
- Pour un achat à 1 000 000 € : remise maximale d’environ 1 600 €
Comment négocier :
- Demandez poliment au notaire s’il pratique une remise
- Comparez plusieurs notaires (certains l’affichent d’office)
- Mentionnez que vous savez que c’est légal et encadré
Attention : Cette remise ne porte que sur 10% des frais totaux (les émoluments), donc l’économie réelle reste limitée. Ne comptez pas là-dessus pour financer votre projet.
Un acheteur averti en vaut deux
Vous savez maintenant précisément qui paie les frais de notaire lors d’une vente immobilière. Dans 99% des cas, c’est l’acheteur qui règle ces frais le jour de la signature de l’acte authentique, mais le vendeur doit aussi s’acquitter de certaines dépenses souvent oubliées.
Les points clés à retenir :
- L’article 1593 du Code Civil impose ces frais à l’acheteur
- Montant : 7-8% dans l’ancien, 2-3% dans le neuf
- Le vendeur paie : mainlevée, diagnostics, plus-value
- Des solutions existent pour anticiper et réduire légalement ces frais
Chez Levine Immobilier, nous accompagnons nos clients du 5ème et 13ème arrondissement de Paris à chaque étape de leur projet immobilier. De l’estimation à la signature chez le notaire, notre équipe d’experts vous aide à anticiper tous les frais et à optimiser votre budget. Nous travaillons avec des notaires de confiance qui connaissent parfaitement le marché parisien.
Vous avez un projet d’achat ou de vente dans le 5ème ou le 13ème ? Contactez-nous pour une estimation gratuite et des conseils personnalisés.
